Con i fondi immobiliari è possibile investire nel mercato dei beni immobili senza la necessità di occuparsi in proprio della gestione di case e dei relativi impegni fiscali. Con questi tipo di fondi l’investimento è reale e non finanziario, per cui non subisce le oscillazioni del mercato azionario e obbligazionario.
I fondi immobiliari sono fondi chiusi e non vanno confusi con i fondi comuni azionari che investono in azioni di società immobiliari. I fondi immobiliari infatti permettono di investire in case, negozi, centri commerciali, uffici, ma anche in alberghi, villaggi turistici, teatri e persino in case di riposo. Possono investire anche in attività che riqualificano aree industriali dismesse, oppure che recuperano importanti patrimoni edilizi dimenicati. I fondi sono gestiti da una Sgr (Società di gestione del risparmio) il cui patrimonio è separato da quello del fondo stesso.
I vantaggi principali riguardano la partecipazione del risparmiatore, che può avvenire anche con versamenti minimi di poche migliaia di euro, la diversificazione per tipologia e per area territoriale e la gestione professionale di un patrimonio immobiliare, impossibili da effettuare per un piccolo investitore.
Di contro abbiamo commissioni e spese abbastanza alte e la poca trasparenza nella gestione del fondo, che provoca incertezza di calcolo di performance nel momento in cui si decide di liquidare le quote prima della scadenza. I fondi immobiliari sono soggetti a commissione di sottoscrizione e di gestione annua, ed anche a commissioni di performance (di solito del 20% del risultato eccedente il rendimento).
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, il decreto legge del 25 giugno 2008 ha di molto aumentato la tassazione rispetto alla legge precedente. Infatti dal 12,50% la ritenuta è stata portata al 20% a titolo di imposta calcolata sulla differenza tra il valore di liquidazione o di riscatto ed il costo di acquisto o di sottoscrizione. Il prelievo avviene al momento dell’operazione di realizzo.
Il rendimento dei fondi immobiliari è dato da
la plusvalenza da cessione, data dalla differenza di prezzo dell’immobile tra l’acquisto ed il momento della vendita;
i ritorni periodici dati dagli affitti che offrono rendimenti medi compresi tra il 6 ed il 7%, e questo senza rischi, in quanto gli affittuari sono sempre di altissimo livello.
In conclusione, i fondi immobiliari sono strumenti di investimento di lungo termine (tra i 10 e i 15 anni) ed il loro scopo è quello di offrire un rendimento costante nel tempo (nel regolamento viene stabilito un rendimento target, cioè il rendimento che potrebbe ottenere negli anni, anche se non rappresenta una garanzia).
In Italia ci sono attualmente un discreto numero di fondi immobiliari quotati in borsa (la legge prevede l’obbligo di quotazione entro 24 mesi dal collocamento, e solo da questo momento il sottoscrittore può disinvestire, ma, ricordiamo, l’operazione è sempre penalizzante) e destinati al mercato retail, cioè dei piccoli investitori, distribuiti da banche e promotori finanziari.