Con l’introduzione del regime di tassazione alternativo della cedolare secca è possibile ora scegliere tra due regimi di tassazione.
Il reddito percepito per un immobile locato deve essere indicato in dichiarazione ( quadro RB inerente i fabbricati). In relazione al tipo di contratto di affitto occorrerà inserire in dichiarazione:
Immobili locati a canone convenzionale – Per canone “convenzionale” si intende quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431).
In questi casi il reddito da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (così come individuati da appositi provvedimenti normativi).
Immobili locati in regime di libero mercato – In tali casi il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione – aggiornato con le rivalutazioni Istat – ridotto del 15% (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano).
Immobili locati a equo canone – il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfetario (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano).
Occorre inoltre precisare che per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo locati, i canoni di locazione devono essere dichiarati anche se non vengono percepiti. I canoni di locazione non dovranno essere inseriti in dichiarazione a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Se il giudice conferma la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.
Il regime alternativo della cedolare secca è stato introdotto dal Dlgs n.23 del 2011, ed è applicabile ai redditi derivanti dagli immobili locati per finalità abitative. Chi opta per tale regime potrà applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.
Soggetti ed immobili interessati
Possono optare per il regime della cedolare secca tutti i contribuenti persone fisiche ( sono escluse quindi società e enti non commerciali) titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) sulle unità immobiliari locate.
Per poter aderire al regime alternativo gli immobili locati dovranno essere
Unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
Relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Registrazione dei contratti e pagamento dell’imposta di registro
I contratti di locazione e di affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi Iva) devono essere registrati se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’arco di un anno. La registrazione può essere fatta sia telematicamente che in modalità cartacea, purché venga effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula (oltre i 30 giorni la registrazione sarà considerata tardiva).
Registrare il contratto in ufficio
Risulta essere possibile registrare un contratto presso un qualunque ufficio dell’agenzia delle entrate presentando la seguente documentazione:
almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;
un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può scaricare dal sito internet dell’Agenzia o prendere in ufficio);
la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro, ma l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.
Per i contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale è possibile scegliere
di pagare, al momento della registrazione, l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto gode di una particolare agevolazione, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente pari al 2,5 % ) moltiplicato per il numero delle annualità.
Esempio :canone annuo fabbricato abitativo = 10.000,00 Euro – durata affitto 10 anni
In caso di pagamento per l’intero periodo l’importo da versare sarà:
€ 100.000 x 2 % = 2.000,00
€ 2.000,00– (10 x 1,25%) = 1.750,00 imposta di registro dovuta
La registrazione del contratto non è un’esclusiva delle locazione, anche i contratti di comodato vanno registrati in alcuni casi. come spiegato in questa guida sulla registrazione del comodato.
Risoluzioni, cessioni, ecc. – Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta è dovuta nella misura fissa di 67 euro. In tutti gli altri casi (esempio locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica (nella misura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%) all’importo dei canoni ancora dovuti.