Iniziamo dicendo che una banca seria vi sottoporrà la sua proposta di mutuo consegnandovi il Prospetto Informativo Europeo standardizzato (ESIS).

L’ESIS è una scheda unificata a livello europeo, frutto di una normativa introdotta con l’obiettivo di rendere perfettamente comparabili tra loro proposte di mutuo fatte da banche diverse.

Infatti, nel 1997, la Commissione Europea decise di uniformare la disciplina relativa ai mutui casa vigente all’interno dei Paesi aderenti all’Unione Europea.

In generale, l’ESIS contiene tutti i dettagli e descrive le caratteristiche del mutuo in oggetto,ma soprattutto troveremo già un indicatore di confronto molto importante: il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale (detto anche ISC).

Oltre al TAEG, le voci di maggior rilievo presenti sull’ESIS sono

Descrizione del tipo di finanziamento e percentuale massima di finanziabilità rispetto all’immobile da ipotecare.
Tasso di interesse nominale (TAN). Se il tasso è variabile è necessario anche specificare le modalità di variazione ed eventuali tetti massimi e minimi.
Importo del mutuo, durata, numero e frequenza dei pagamenti.
Importo della rata e piano di ammortamento
Spese di apertura del mutuo.
Spese accessorie ricorrenti ( i costi da sostenere durante la vita del mutuo, ad esempio i costi per l’assicurazione incendio o l’incasso della rata).
Eventuali obblighi di domiciliazione, cioè se è necessario avere un conto corrente presso la banca, o se è richiesto di farvi affluire uno o più redditi certi e periodici (stipendio o pensione).

Il Taeg dovrebbe esprimere il costo annuo effettivo (espresso in percentuale) di un mutuo, in realtà spesso non è un’informazione definitiva, in quanto possono essere escluse da tale calcolo alcune “spese accessorie”, ad esempio: è prevista un’ulteriore polizza assicurativa sulla casa? sul contraente? sono previste tutte le commissioni di incasso rata? è previsto l’obbligo di apertura di un conto corrente? etc.

Se vogliamo veramente capire come scegliere il mutuo migliore per noi, ed essere in grado di confrontare correttamente mutui diversi, dobbiamo imparare a conoscere le varie voci di costo.

Dicevamo che lo spread è importante, ma altrettanto importante è l’indice al quale è collegato: parlando di mutui, in generale si utilizzano EURIBOR o BCE per i mutui variabili, ed IRS (o EURIRS) per quelli a tasso fisso.

L’ Euribor è il parametro più frequentemente utilizzato, e rappresenta il tasso variabile medio al quale le banche si prestano denaro reciprocamente, ma in realtà di Euribor ce ne sono tanti.

Quello solitamente preso a riferimento è l’euribor 365, ma anche questo può essere : a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi (in linea di massima il 3 mesi costa circa 0,20 – 0,25 % in più di quello a 1 mese, e il 6 mesi a sua volta circa 0,20 – 0,25 % in più di quello a 3 mesi).

La quotazione dell’Euribor varia (se pure di poco) quotidianamente.

Il BCE, è il tasso di riferimento del costo del denaro fissato dalla Banca Centrale Europea. E’ sicuramente un parametro più stabile, non collegato a parametri commerciali, ma determinato dalle politiche economiche perseguite all’interno dell’Unione Europea.

Al momento in cui scriviamo i principali tassi utilizzati nei mutui variabili sono:

Euribor365 1 M 1,16 %
Euribor365 3 M 1,45 %
Euribor365 6 M 1,70 %
BCE 1 %
Se confrontiamo 2 mutui in cui :
(1) offre uno spread del 2% + euribor365 a 6mesi cioè 2 + 1,7 = 3,7 %

(2) offre uno spread del 2,5% + BCE cioè 1 + 2,5 = 3,5 %

…risulta chiaramente più conveniente il mutuo (2), pur presentando uno spread più alto.